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陜西省物業服務管理條例(一)

2022.10.17

陜西省物業服務管理條例


(2000年9月23日陜西省第九屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過 2004年8月3日陜西省第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修正 2008年12月12日陜西省第十一屆人民代表大會常務委員會第五次會議修訂 2021年5月27日陜西省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議修訂)


陜西省人民代表大會常務委員會

公告

〔十三屆〕第五十六號

《陜西省物業服務管理條例》已于2021年5月27日經陜西省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議通過,現予公布,自2021年10月1日起施行。

 

陜西省人民代表大會常務委員會

                                                                                                                                                          2021年5月27日

 

第一章 總 則

第一條 為了構建黨建引領社區治理框架下的物業服務管理體系,促進和諧社區建設,規范物業服務管理活動,維護業主和物業服務人的合法權益,根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》等有關法律、行政法規,結合本省實際,制定本條例。

第二條 本條例適用于本省行政區域內的物業服務管理及其監督管理活動。

第三條 本條例所稱物業服務管理,是指業主選聘物業服務人按照物業服務合同約定,在物業服務區域內為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等服務的活動。

物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

第四條 本省將物業服務管理納入社區治理體系,遵循黨的領導、政府主導、社區協管、業主自治、各方參與、協商共建、科技支撐的工作原則。

第五條 充分發揮基層黨組織領導作用,街道、鄉(鎮)黨的基層委員會根據《中國共產黨章程》的規定,在社區、業主委員會、物業管理委員會和物業服務人中,設立黨的基層組織,開展黨的活動。加強社區黨組織、居民委員會、村民委員會對業主委員會、物業管理委員會和物業服務人的指導和監督。建立健全社區黨組織領導下的居民委員會、村民委員會、業主委員會、物業管理委員會和物業服務人等共同參與的議事協調機制,引領保障物業服務管理活動依法有序進行。

第六條 省人民政府住房和城鄉建設主管部門負責全省物業服務管理活動的監督管理工作,具體履行下列職責:

(一)宣傳貫徹物業服務管理相關法律、法規和政策,依法制定本省物業服務管理相關政策并組織實施;

(二)指導和監督設區的市、縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門開展物業服務管理工作;

(三)負責全省維修資金管理工作的指導和監督;

(四)制定臨時管理規約、管理規約、業主大會籌備組產生運行辦法、首次業主大會表決規則、業主大會議事規則、業主委員會委員候選人產生辦法、業主委員會選舉辦法、物業服務合同等示范文本和物業服務指導標準;

(五)建立健全業主委員會、物業管理委員會成員和物業服務工作人員培訓制度;

(六)建立健全物業服務管理公共服務平臺,并及時建立開通全省通用的業主決策網絡信息系統;

(七)指導物業服務行業協會制定和實施自律性規范;

(八)實施物業服務管理方面的其他監督管理職責。

設區的市、縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門履行下列職責:

(一)宣傳貫徹執行物業服務管理相關法律、法規、政策和制度;

(二)監督管理轄區內物業服務人及其從業人員;

(三)指導、監督轄區內維修資金的籌集、管理和使用;

(四)組織對轄區內業主委員會、物業管理委員會成員和物業服務工作人員開展培訓;

(五)指導街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府實施與物業服務管理相關的工作;

(六)監督建設單位履行建筑工程質量保修責任,監督檢查建筑裝飾裝修等活動;

(七)指導、監督轄區內的物業服務行業協會依法開展活動;

(八)落實物業服務管理方面的其他監督管理職責。

第七條 縣級以上人民政府有關部門應當按照各自職責,做好物業服務區域內的相關監督管理工作:

(一)發展改革部門會同住房和城鄉建設部門、市場監督管理部門負責實行政府指導價的物業服務收費政策的制定;

(二)公安機關負責監督檢查治安管理等相關工作;

(三)民政部門負責指導社區居民委員會、村民委員會發揮對業主大會、業主委員會、物業管理委員會和物業服務人的指導和監督作用;

(四)應急管理部門負責消防和其他應急救援工作,消防救援機構負責具體實施;

(五)衛生健康部門負責突發公共衛生事件的預防和應對處置;

(六)自然資源部門負責對違反規劃建筑的認定;

(七)生態環境部門負責監督檢查污染環境的行為;

(八)城市管理綜合執法部門負責依法查處違規搭建,損壞綠地,任意涂寫刻畫、貼掛廣告等影響城市市容環境的行為;

(九)市場監督管理部門負責監督檢查價格公示、違規收費、特種設備安全、市場計量等行為;

(十)人民防空部門負責查處破壞、侵占人民防空工程設施的行為,監督檢查使用單位履行人民防空工程設施維護管理責任;

(十一)水、電、氣、暖、通信等公共服務監管部門負責做好相關監督檢查工作;

(十二)其他有關部門按照各自職責,做好物業服務區域內的相關監督管理工作。

縣級以上人民政府應當建立健全物業服務區域內違法行為投訴舉報制度,并公布統一的投訴舉報電話,依法及時處理物業服務區域內的相關違法行為。

第八條 街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府以及其他承擔政府基層管理職能的機構,組織、指導和協調本轄區內各物業服務區域業主大會的成立,業主委員會的選舉和換屆、物業管理委員會的組建;指導和監督業主大會、業主委員會和物業管理委員會依法履行職責;協調和監督老舊小區物業服務管理以及物業服務管理與社區建設之間的關系。

社區居民委員會或者村民委員會在街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府的指導下做好物業服務管理的相關工作。

第九條 省住房和城鄉建設主管部門應當建立健全物業服務信用評價制度,制定統一的信用評價標準,開展物業服務優質項目評定,完善全省統一的物業服務信用信息平臺,與全國公共信用信息共享平臺(陜西)實現互聯互通。

第十條 縣級以上住房和城鄉建設主管部門應當完善物業服務信用分級分類監管體系,按照不同的信用狀況對物業服務人實行分級分類和差異化監管。

鼓勵業主大會、業主委員會或者物業管理委員會根據物業服務信用分級分類情況選聘物業服務人。

第十一條 物業服務行業協會應當加強行業自律管理,規范從業行為,促進誠信經營,加強物業服務人及其從業人員培訓,提高物業服務水平,維護物業服務人及其從業人員的合法權益。

縣級以上住房和城鄉建設主管部門應當指導物業服務行業協會依法制定行業規范,編制行業服務標準,逐步建立健全服務質量評價體系,推動物業服務行業健康有序發展

鼓勵物業服務人加入物業服務行業協會。

第十二條 物業服務人應當向社會作出信用承諾。

物業服務行業協會應當建立健全行業信用承諾制度,完善信用信息采集、共享機制,將嚴重失信行為記入會員信用檔案。鼓勵物業服務行業協會與有資質的第三方信用服務機構合作,開展物業服務人信用等級評價。

第十三條 設區的市、縣(市、區)人民政府和公有住房出售單位應當推進住房制度改革,對不符合物業服務管理條件的居住區進行治理,完善市政、公用和生活服務設施,使其滿足實施物業服務管理的條件。

鼓勵社會力量參與老舊小區的改造和服務。老舊小區改造后,可以選擇聘請物業服務人服務、居民自主管理或者社區黨組織與居民委員會或者村民委員會協同管理的模式。

第二章 前期物業服務管理

第一節 物業服務區域劃分

第十四條 物業服務區域的劃分應當考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素,按照相對獨立、便于服務的原則劃定,并在物業服務區域內顯著位置公示。

第十五條 物業服務區域按照下列標準進行具體劃分:

(一)按照物業項目的建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;

(二)物業主要配套設施設備和相關場地共用的,應當劃分為一個物業服務區域,但其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的,可以劃分為不同的物業服務區域;

(三)不同物業服務區域地理上自然相連的,可以合并為一個物業服務區域。

第十六條 新建建設項目擬實行物業服務管理的,建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時,持建設項目規劃設計方案向縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門提出劃分物業服務區域的申請。

縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門應當自受理之日起三十日內,在征求街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府的意見后進行劃分,并書面告知建設單位。

建設單位對物業服務區域劃分有異議的,由縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門會同街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府確定。

第十七條 已投入使用、尚未劃分物業服務區域或者已劃分的區域確需調整的,依照本條例第三十八條規定程序形成共同意見后,由縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門會同街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府,依照本條例第十五條規定的劃分標準,確定物業服務區域并公示。

第十八條 新建物業服務區域內,建設單位應當按照下列規定配置物業服務用房:

(一)建筑面積三十萬平方米以下的,按建筑面積的千分之三提供,但最低不得少于一百平方米;

(二)建筑面積超過三十萬平方米的,除按照三十萬平方米的千分之三提供外,超過部分按千分之一的標準提供;

(三)具備水、電等基本使用功能,且位于地面以上的建筑面積不低于物業服務用房建筑面積的百分之五十。建設單位應當對物業服務用房配置獨立的水、電等計量器具。

業主委員會的辦公用房從物業服務用房中調劑,建筑面積不少于三十平方米。

物業服務用房屬于全體業主共有,并依法辦理產權登記。建設單位、物業服務人、業主委員會或者物業管理委員會未經業主共同決定,不得擅自處分物業服務用房。

法律、法規對物業服務用房另有規定的,從其規定。

第十九條 建設單位在申請商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時,應當提供物業服務用房面積和位置,并在商品房預售或者銷售時予以公示。

設區的市、縣(市、區)不動產登記機構應當在不動產登記簿中注明物業服務用房面積和位置,業主有權查詢。

第二節 前期物業服務管理規定

第二十條 前期物業服務是指建設單位通過招標或者協議方式選聘物業服務人,在物業服務區域內進行的物業服務活動。

第二十一條 建設單位應當在申請《商品房預售許可證》前或者現房銷售三十日前,在縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府的監督下通過招標方式選聘前期物業服務人。建設單位在招標過程中應當聽取當地物業服務行業協會的意見和建議。

投標人少于三個或者物業服務區域房屋建筑面積小于三萬平方米的,經縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門批準,可以采用協議方式選聘物業服務人。

第二十二條 建設單位應當在房屋銷售之前,制定臨時管理規約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

建設單位制定的臨時管理規約,不得侵害房屋買受人的合法權益。

臨時管理規約對全體業主及其他物業使用人、物業服務人等具有約束力。

第二十三條 建設單位應當在房屋銷售時將臨時管理規約向房屋買受人明示,并予以說明。

房屋買受人在與建設單位簽訂房屋買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

第二十四條 建設單位應當提供前期物業服務開辦費,用于購買物業辦公用品、開展服務必要的工具、器具、設備等固定資產。所購資產歸全體業主所有,由物業服務人使用。

第二十五條 建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前,業主委員會或者物業管理委員會與新物業服務人簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

第二十六條 建設單位和物業服務人辦理物業承接手續時,應當在縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門和街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府的監督下,共同對物業服務區域的共有部分、共用設施設備進行承接查驗,并公開承接查驗結果。物業服務人應當將共有部分、共用設施設備的數量以及質量不符合約定或者規定的情形,書面通知建設單位,建設單位應當及時處理并組織物業服務人復驗。復驗仍與竣工驗收資料不符的,不得承接。

第二十七條 在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業服務人移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)建筑物及其附屬設施質量保修文件和使用說明文件;

(四)物業服務區域劃分的相關文件;

(五)物業服務所必需的其他資料。

建筑物及其附屬設施已投入使用,上述資料未移交的,應當及時移交;資料不全的,應當補齊。

物業服務人應當自物業交接后三十日內,將上述資料向縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門備案。

物業服務人應當在前期物業服務合同終止時將上述資料及時移交業主委員會或者物業管理委員會。

第三章 業主和業主組織

第一節 業主和業主大會籌備組

第二十八條 房屋所有權人為業主。

本條例所稱業主還包括:

(一)尚未登記取得所有權,但是基于買賣、贈與、拆遷補償等轉移所有權的行為并已經合法占有建筑物專有部分的單位或者個人;

(二)因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

(三)因繼承取得建筑物專有部分所有權的個人;

(四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

(五)其他符合法律、法規規定的單位或者個人。

業主對建筑物專有部分以外的共有部分、共用設施設備享有權利、承擔義務,不得以放棄權利為由不履行義務。

業主轉讓建筑物內的專有部分,其對共有部分、共用設施設備享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

第二十九條 業主依法享有下列權利:

(一)參加業主大會會議,發表意見,行使投票權;

(二)選舉業主委員會,并享有被選舉權;

(三)監督業主委員會或者物業管理委員會的工作和物業服務人履行物業服務合同;

(四)對共有部分、共用設施設備和業主共有資金使用管理的知情權、決定權和監督權;

(五)就制訂或者修改管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同及其他物業服務事項提出意見和建議;

(六)法律、法規規定的其他權利。

第三十條 業主應當依法履行下列義務:

(一)遵守管理規約(臨時管理規約)、業主大會議事規則以及物業服務區域內治安、環保、消防、公共衛生、動物管理以及物業裝飾裝修和使用等方面的法律、法規;

(二)執行業主大會、業主委員會或者物業管理委員會依法作出的決定;

(三)依照物業服務合同約定繳納物業費;

(四)依照規定繳納維修資金;

(五)配合物業服務人實施物業服務以及配合物業服務人執行政府依法實施的應急響應預案和其他管理措施;

(六)法律、法規規定的其他義務。

第三十一條 一個物業服務區域成立一個業主大會。業主大會由該物業服務區域內全體業主組成。

物業服務區域內業主人數較少且經全體業主一致同意,不成立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

第三十二條 物業服務區域符合下列條件之一的,可以召開首次業主大會會議:

(一)房屋出售并交付的建筑面積達到物業服務區域建筑物總面積百分之五十以上的;

(二)首套房屋出售并交付滿兩年的,且房屋出售并交付的建筑面積達到物業服務區域建筑物總面積百分之二十以上的。

第三十三條 物業服務區域符合本條例第三十二條規定的,建設單位應當在三十日內書面告知縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門和街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府,并在物業服務區域內公告。建設單位應當同時報送籌備首次業主大會會議所需資料:

(一)物業服務區域劃分資料;

(二)物業服務區域內建筑物面積清冊;

(三)業主名冊及聯系方式;

(四)建筑規劃總平面圖;

(五)共用設施設備的交接資料;

(六)物業服務用房配置確認資料;

(七)其他有關的文件資料。

街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府自收到前款資料六十日內,組織成立業主大會籌備組??h(市、區)住房和城鄉建設主管部門應當予以指導和協助。

建設單位未履行告知義務或者無法確定建設單位的,物業服務區域內二十名以上業主可以向街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府提出成立業主大會的申請,街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當在三十日內予以核實,符合條件的,組織成立業主大會籌備組。

第三十四條 業主大會籌備組由業主代表、建設單位、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府、社區黨組織、居民委員會或者村民委員會等代表組成?;I備組人數應當為單數,其中業主代表人數不低于籌備組人數的二分之一。

業主大會籌備組組長由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府工作人員擔任,業主代表由業主推選產生;業主推選不能達成共同意見的,可以由社區黨組織推薦產生。

業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業服務區域內顯著位置公示。

第三十五條 建設單位及物業服務人應當協助業主大會籌備組工作,提供成立業主大會必須的文件資料,并在物業服務區域內提供相應的人力、場地支持等保障措施。

第三十六條 業主大會籌備組應當依法履行下列職責:

(一)確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容;

(二)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案;

(三)確認業主身份和專有部分面積,制作業主名冊,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)擬定業主委員會選舉辦法;

(五)提出業主委員會成員候選人名單;

(六)承擔召開首次業主大會會議的其他準備工作。

業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開的十五日前將前款規定的內容在物業服務區域內顯著位置公示。

第三十七條 業主大會籌備組應當自成立之日起九十日內,組織召開首次業主大會會議,并選舉產生業主委員會。因特殊情況未能在九十日內組織召開首次業主大會會議的,可以延長三十日。

業主大會籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起,向業主委員會移交本條例第三十三條規定的資料,并終止活動。

第二節 業主共同決定事項和業主大會

第三十八條 業主共同決定事項,可以采取召開業主大會會議的方式,也可以以書面征求意見等其他方式進行。下列事項由業主共同決定:

(一)制定和修改業主大會議事規則;

(二)制定和修改管理規約;

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業服務人;

(五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

(六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

(九)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第(六)項至第(八)項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

本條規定中的專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算。業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算。

第三十九條 業主大會會議投票表決應當為實名投票。業主可以委托代理人參加業主大會會議,但應當出具書面委托書,并載明委托事項。業主大會會議可以采用現場討論或者書面征求意見的方式,也可以通過業主決策網絡信息系統等互聯網方式進行。

業主大會會議采用書面方式征求意見的,業主應當實名簽署意見,并由業主委員會將征求意見的結果在物業服務區域內顯著位置公示,業主有權查閱相關資料。

第四十條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主應當履行的義務,違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約對全體業主及其他物業使用人、物業服務人等具有約束力。

管理規約和業主大會議事規則不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

第四十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組建和成員任期等事項作出約定。

有下列情形之一的,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議:

(一)經專有部分占建筑總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主提議的;

(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業主大會議事規則或者管理規約約定的其他事項。

業主委員會應當在組織召開業主大會會議十五日前,將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業服務區域內顯著位置公示,并以適當方式告知全體業主,但前款第(二)項規定的情形除外。

第四十二條 業主委員會不按規定履行組織召開業主大會會議職責的,業主可以請求街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府責令其限期組織召開;逾期仍未召開的,由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府組織召開業主大會。

第三節 業主委員會

第四十三條 業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會選舉產生,向業主大會負責并報告工作,在社區黨組織的指導下開展工作,受業主大會和業主監督。業主委員會應當履行下列職責:

(一)召集業主大會會議,報告物業服務的實施情況;

(二)代表業主與物業服務人簽訂物業服務合同;

(三)及時了解業主、其他物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務人履行物業服務合同;

(四)監督管理規約的實施;

(五)業主大會賦予的其他職責。

第四十四條 業主委員會由主任、副主任和委員組成。

業主委員會成員人數為單數,其任期除議事規則另有規定外一般為三年,可以連選連任。

業主委員會成員的具體人數等事項由業主大會議事規則規定。


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