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西安市物業管理條例(一)

2022.10.17

西安市物業管理條例

 

(1999年3月30日西安市第十二屆人民代表大會常務委員會第十一次會議通過1999年5月27日陜西省第九屆人民代表大會常務委員會第九次會議批準  

根據2004年6月30日西安市第十三屆人民代表大會常務委員會第十五次會議通過2004年8月3日陜西省第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批準的《關于修改〈西安市城市居住區物業管理條例〉的決定》第一次修正  

根據2005年6月30日西安市第十三屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議通過2005年7月30日陜西省第十屆人民代表大會常務委員會第二十次會議批準的《關于修改〈西安市城市居住區物業管理條例〉的決定》第二次修正  

2009年12月30日西安市第十四屆人民代表大會常務委員會第十九次會議第一次修訂通過2010年3月26日陜西省第十一屆人民代表大會常務委員會第十三次會議批準  

2016年10月25日西安市第十五屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議第二次修訂通過2016年11月24日陜西省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準  根據2020年10月21日西安市第十六屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過2020年11月26日陜西省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議批準的《西安市人民代表大會常務委員會關于修改〈西安市保護消費者合法權益條例〉等65部地方性法規的決定》第三次修正)  

  第一章 總 則  

第一條為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,營造良好的生活和工作環境,根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》《陜西省物業管理條例》及有關法律、法規,結合本市實際,制定本條例。    

第二條本市行政區域內的物業管理及其監督管理活動,適用本條例。  

第三條本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。  

第四條市住房建設行政主管部門是本市物業管理的行政主管部門,對本市物業管理活動實施監督管理。  

區縣物業管理行政主管部門具體負責本轄區物業管理活動的監督管理。  

開發區管理委員會按照本條例的規定負責本開發區范圍內物業管理活動的監督管理。  

發改、資源規劃、城管、市場監管、公安、水行政、生態環境、民政、人防等相關部門應當按照各自職責,做好物業管理活動的相關監督管理工作。  

街道辦事處、鎮人民政府在區縣物業管理行政主管部門的指導下,按照本條例的規定,負責本轄區物業管理活動的指導和監督工作。  

第五條 居民委員會應當協助街道辦事處、鎮人民政府和開發區管理委員會開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。  

第六條物業管理行業協會應當加強行業自律管理,規范服務行為,制定并監督實施物業服務規范,促進物業服務行業科學、規范、健康發展。  

第七條鼓勵業主大會或者其委托的業主委員會、建設單位、物業服務企業委托物業服務第三方評估機構,開展物業項目交接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。  

物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務,出具的評估報告應當真實、客觀、全面。  鼓勵采用新技術、新方法,依靠科技進步提高物業管理和服務水平。  

第二章 業主大會、業主委員會和物業管理委員會  

第一節 業主大會  

第八條物業管理區域內的業主可以成立業主大會,選舉業主委員會,進行業主自治。一個物業管理區域成立一個業主大會。業主較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會和業主委員會職責。  

第九條物業管理區域符合下列條件之一的,可以召開首次業主大會會議:  

(一)物業出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積百分之五十以上的;  

(二)首套物業出售并交付使用滿兩年且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積百分之二十以上的。  

物業管理區域符合前款條件的,建設單位應當在十五日內書面告知物業所在地區縣物業管理行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會,并報送籌備首次業主大會會議所需資料。建設單位未及時履行告知義務和報送資料的,已售物業業主人數百分之五以上聯名可以書面告知。  

街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當自收到書面告知之日起三十日內,組織成立業主大會籌備組。  

第十條建設單位應當報送籌備首次業主大會會議所需的下列資料:  

(一)業主名冊;  

(二)物業管理區域劃分證明;  

(三)房屋及建筑面積清冊;  

(四)建筑規劃總平面圖;  

(五)共用設施設備交付使用備案證明;  

(六)物業服務用房配置資料;  

(七)成立業主大會必需的其他資料。  

第十一條業主大會籌備組由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會工作人員一名,居民委員會代表一名,建設單位代表一名,業主代表四至六名組成。街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當書面通知建設單位參加籌備工作。建設單位應當履行參加業主大會籌備組職責。  籌備組組長由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會工作人員擔任。  

街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當制定業主代表推選辦法,明確任職條件、名額分配方式、推選程序,并組織推選業主代表。  

籌備組成員名單應當自籌備組成立之日起七日內在物業管理區域內顯著位置公告,公告時間不少于七日。  

籌備組正式開展籌備工作前,區縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會應當對籌備組成員進行物業管理相關知識培訓。  

第十二條籌備組成員應當具有完全民事行為能力,且本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域物業服務企業任職。  

籌備組成員中的業主代表還應當遵守臨時管理規約,及時交納物業服務費,不得有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業用途等不當使用的行為;本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域建設單位任職。  第十三條業主大會籌備組履行下列職責:  

(一)確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容;  

(二)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案;  

(三)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;  

(四)擬定業主委員會選舉辦法;  

(五)提出業主委員會組成人員候選人名單;  

(六)承擔召開首次業主大會會議的其他準備工作。  業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開的十五日前,將前款第一項至第五項規定的事項在物業管理區域內顯著位置公示。  

第十四條業主大會籌備組應當自成立之日起六十日內,組織召開首次業主大會會議。  

業主大會籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起七日內,向業主委員會移交籌備期間的全部資料后解散。  

第十五條劃分為一個物業管理區域的分期開發建設項目,先期開發部分符合本條例第九條第一款規定條件的,可以召開首次業主大會會議,選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會組成人員的辦法。  

第十六條業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開,并應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主參加。  

業主可以委托他人參加業主大會會議,但應當出具書面委托書,并載明委托事項。  

業主大會會議應當由業主委員會書面記錄并存檔。  

第十七條采用集體討論形式召開業主大會會議的,可以全體業主參加,也可以以幢、單元、樓層為單位,推選業主代表參加。  

推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當于參加業主大會會議三日前,就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見;凡需業主投票表決的,表決票應當經本人簽名,由業主代表在業主大會投票時如實反映。  業主代表出席業主大會會議不得委托他人。業主代表因故不能參加業主大會會議的,其所代表的業主應當另外推選一名業主代表參加。  

第十八條采用書面征求意見形式召開業主大會會議的,應當將征求意見書送交每一位業主,由業主本人或者其委托的代理人實名簽署意見;無法送達的,應當在物業管理區域內顯著位置公告。需投票表決的,表決意見應當由業主本人或者其委托的代理人簽名。  

街道辦事處、鎮人民政府、開發區管理委員會或者其委托的居民委員會應當對采用書面征求意見形式召開業主大會會議的情況進行監督指導。  

第十九條業主大會會議分為定期會議和臨時會議,由業主委員會按照業主大會議事規則組織召開。  

召開業主大會會議,業主委員會應當于會議召開十五日前將會議內容書面告知居民委員會。  

第二十條業主委員會未按規定組織召開業主大會會議的,業主可以請求物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會責令其限期組織召開;逾期仍未組織召開的,由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會組織召開。  

第二十一條業主大會監督業主委員會工作,聽取和審查業主委員會的工作報告、財務報告,并決定下列事項:  

(一)制定和修改管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則;  

(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會組成人員;  

(三)物業管理模式;  

(四)選聘和解聘物業服務企業;  

(五)續籌住宅專項維修資金;  

(六)使用住宅專項維修資金;  

(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;  

(八)業主大會、業主委員會工作經費和業主委員會組成人員工作津貼的開支范圍、標準;  

(九)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;  

(十)改變共有部分的用途或者利用共用部位、共用設施設備從事經營活動;  

(十一)利用共用部位、共用設施設備從事經營活動的收益分配等事項;  

(十二)對物業管理區域內的相關財務收支情況進行審計;  

(十三)法律、法規規定的其他重大事項。  

業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第五項、第七項和第十項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。  

第二十二條業主大會會議表決采用紙質方式實名投票;在確保業主意思表示真實、有效的前提下,也可以采用手機信息、電子郵件等方式實名投票。  

業主大會會議表決結果和決定應當以書面形式向全體業主公示。  

第二節 業主委員會  

第二十三條業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會選舉產生。  

業主委員會的選舉產生之日為其成立日期。  

第二十四條業主委員會由五至十一人單數組成,任期三至五年,可以連選連任。業主委員會組成人員的具體人數和任期由業主大會議事規則規定。  

業主委員會組成人員應當具備法律、法規規定的任職條件,并符合本條例第十二條的規定。  

業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議,在全體有表決權的組成人員中推選業主委員會主任、副主任。  

第二十五條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列資料向物業所在地街道辦事處、鎮人民政府及區縣物業管理行政主管部門備案;開發區范圍內的,向開發區管理委員會備案:  

(一)管理規約、業主大會議事規則;  

(二)業主大會會議記錄和會議決定;  

(三)業主委員會組成人員的基本情況。  

區縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會應當自收到上述材料后五個工作日內發出備案回執。業主委員會持備案回執,向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章,并在物業管理區域內顯著位置公告備案情況。  備案事項發生變更的,業主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告備案單位,并在物業管理區域內顯著位置公告。  第二十六條業主委員會應當建立印章管理制度,業主大會印章、業主委員會印章應當指定專人保管。  

業主大會印章的使用,應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會的決定;業主委員會印章的使用,應當根據業主委員會的決定。  

第二十七條業主委員會履行下列職責:  

(一)執行業主大會的決定;  

(二)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;  

(三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;  

(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;  

(五)監督管理業主共有收益;  

(六)監督管理規約、物業管理制度的實施;  

(七)審核需要業主分攤的費用;  

(八)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;  

(九)組織續籌和監督使用住宅專項維修資金;  

(十)調解物業使用糾紛;  

(十一)受業主委托代表業主提起或者參與涉及業主共同利益的仲裁和訴訟;  

(十二)業主大會賦予的其他職責。  

第二十八條業主委員會不得有下列行為:  

(一)拒不執行業主大會決定;  

(二)轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;  

(三)擅自使用業主大會印章;  

(四)打擊、報復、誹謗、陷害投訴人、舉報人;

(五)未經業主依法選聘,與物業服務企業簽訂物業服務合同;  

(六)擅自動用住宅專項維修資金、業主共有收益,侵占業主共有財產;  

(七)違反法律、法規規定或者超越業主大會賦予的職權,侵害業主合法權益的其他行為。  

第二十九條業主委員會會議應當作書面記錄并存檔。業主委員會會議作出的決定,應當經出席會議的組成人員簽名后加蓋業主委員會印章,并自作出決定之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公告。  

業主委員會主任、副主任無正當理由不依法召集業主委員會會議的,由物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會指定其他委員召集業主委員會會議。  

業主委員會組成人員不得委托他人出席業主委員會會議。  

第三十條業主委員會應當向業主公開下列資料,隨時接受業主查詢:  

(一)管理規約、業主大會議事規則;  

(二)業主大會和業主委員會的決定;  

(三)物業服務合同;  

(四)住宅專項維修資金的籌集、使用明細;  

(五)共用部位、共用設施設備的使用和經營收支情況;  

(六)占用業主共有道路、場地設置車位、車庫的使用和經營收支情況;  

(七)業主大會和業主委員會工作經費的收支明細;  

(八)其他應當向業主公開的資料。  

前款第五項至第七項規定的事項至少每半年在物業管理區域內顯著位置公布一次。業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當予以答復。  

第三十一條業主委員會任期屆滿三個月前,應當書面報告物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會,并依法開展換屆選舉工作。  

換屆籌備組人員不得作為新一屆業主委員會組成人員人選。  

業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的,物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當組織換屆選舉。  

第三十二條業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內,在街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會指導和監督下,將保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物移交新一屆業主委員會;未完成換屆選舉的,移交給物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會代管。街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會在新一屆業主委員會選舉產生并辦理備案手續后十日內,將其保管的檔案資料、印章及財物移交新一屆業主委員會。  

業主委員會組成人員資格在任期內提前終止的,應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列檔案資料、印章及財物。業主委員會組成人員決定集體辭職的,應當將其保管的前款所列檔案資料、印章及財物移交給物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會代管。  

不按時移交本條第一款、第二款所述檔案資料、印章及財物的,街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當責令交回;造成損失的,依法承擔賠償責任。  

第三節 物業管理委員會  

第三十三條住宅小區有下列情形之一的,可以成立物業管理委員會作為臨時機構,代行業主委員會職責:  

(一)不具備成立業主大會條件的;  

(二)具備成立業主大會條件但未成立,經物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會指導兩次后仍不能成立的;  

(三)業主委員會不履行職責達一年以上、無法正常開展工作,需要調整或者重新選舉業主委員會,經物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會指導兩次后仍不能選舉產生新一屆業主委員會的。  

第三十四條物業管理委員會由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會組織成立,由業主成員以及街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會、公安派出所、居民委員會、建設單位派員組成。  

物業管理委員會由九至十三人單數組成。其中業主成員不少于百分之五十,由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會在業主中推薦產生。物業管理委員會的業主成員資格應當符合本條例第二十四條第二款的規定。  

物業管理委員會成員應當在物業管理區域內顯著位置公示。  

第三十五條自物業管理委員會成立之日起十日內,街道辦事處、鎮人民政府應當將成立情況書面告知物業所在地區縣物業管理行政主管部門;開發區管理委員會應當將成立情況書面告知市物業管理行政主管部門。  

物業管理行政主管部門應當加強對物業管理委員會的指導和監督。  

第三十六條物業管理委員會應當依法履行職責,就物業共同管理事項征求全體業主意見,形成業主共同決定。  

物業管理委員會應當自業主委員會依法備案之日起七日內,與業主委員會辦理相關資料及財物移交手續后解散。  

第四節 其他規定  

第三十七條召開首次業主大會會議所必需的宣傳、資料、文印等籌備經費,根據物業管理區域規模、業主戶數和建筑面積等因素確定,由建設單位承擔。  

建設單位應當在業主大會籌備組成立之前,將首次業主大會會議籌備經費交至街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會設立的專用賬戶,供業主大會籌備組使用。  

首次業主大會會議召開后,業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置公布,接受全體業主監督?;I備經費的結余部分應當退還建設單位。  

第三十八條業主大會應當建立規范的財務管理制度。住宅專項維修資金、共用部位和共用設施設備經營收益、業主大會和業主委員會工作經費、業主委員會組成人員工作津貼等應當按照財務要求建賬、入賬并定期在物業管理區域內顯著位置公示。業主委員會應當妥善保管財務原始憑證及相關會計資料。  

第三十九條經百分之二十以上業主提議,業主大會應當決定是否委托有資質的中介機構對住宅專項維修資金、業主共有收益、業主大會和業主委員會工作經費、業主委員會組成人員工作津貼等相關財務收支情況進行審計,并將審計報告通報全體業主。業主委員會或者物業服務企業不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。  

對任期和離任的業主委員會組成人員是否進行經濟責任審計,應當在管理規約和業主大會議事規則中約定。  

第四十條業主大會、業主委員會應當配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。業主大會、業主委員會作出的決定應當及時告知居民委員會。  

第四十一條業主認為業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的,可以向街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會書面提出撤銷申請;業主認為物業管理委員會作出的決定違反法律、法規規定的,可以向市、區縣物業管理行政主管部門書面提出撤銷申請。  

受理申請的單位應當在十五個工作日內將審查結果書面告知申請人;業主大會、業主委員會、物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的,應當責令其限期改正,逾期不改正的,應當撤銷其決定并通告全體業主。  

第三章 前期物業管理  

第四十二條本條例所稱前期物業管理,是指業主或者業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之前的物業管理。  建設單位負責選聘物業服務企業實行前期物業管理,簽訂前期物業服務合同,監督物業服務企業履行前期物業服務合同。  

第四十三條新建建設項目擬實行物業管理的,建設單位應當在申請辦理建設工程規劃許可證的同時,持建設項目規劃設計方案向物業所在地區縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會提出劃分物業管理區域的申請。  

區縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會應當自受理之日起三十日內,根據建設項目規劃設計方案,向建設單位出具物業管理區域劃分決定。區縣物業管理行政主管部門劃分物業管理區域前應當征求物業所在地街道辦事處、鎮人民政府的意見。  

第四十四條劃分物業管理區域應當考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素,根據相對獨立、便于管理的原則,按照下列情況進行具體劃分:  

(一)按照物業項目建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;  

(二)物業主要配套設施設備和相關場地共用的,應當劃分為一個物業管理區域,但其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的,可以劃分為不同的物業管理區域;  

(三)已經實施物業管理的區域,其主要配套設施設備和相關場地共用的,應當劃分為一個物業管理區域;其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的,經業主大會同意后可以劃分為不同的物業管理區域;  

(四)不同物業管理區域地理上自然相連的,業主未入住前,經各自建設單位同意,并已向物業買受人明示,或者業主入住后,經各自的業主大會同意后,可以合并為一個物業管理區域。  

第四十五條物業管理區域劃分后不得擅自變更。  

確需變更的,應當形成調整方案,并向區縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會提出申請。  

調整方案應當對調整后物業管理區域的道路、綠地、共用部位和共用設施設備的使用、維護等作出規定,并由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決,經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。  

物業管理區域調整后,區縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會應當在物業管理區域顯著位置公告。  

第四十六條影響消防、避險、燃氣、電梯以及其他共用設施設備使用的,不得劃分為獨立的物業管理區域。  

對物業管理區域劃分有爭議的,由區縣物業管理行政主管部門會同物業所在地街道辦事處、鎮人民政府確定,或者由開發區管理委員會確定。  

第四十七條物業管理區域劃分后,建設單位在銷售物業時,應當將下列材料向物業買受人明示,并作為買賣合同的附件:  

(一)物業管理區域的范圍;  

(二)共用部位的名稱、位置和面積;  

(三)共用設施設備的名稱、用途;  

(四)物業管理用房的位置和面積。  

第四十八條建設單位在銷售物業前應當制定臨時管理規約。臨時管理規約包括下列內容:  

(一)使用維護物業共有部分的規則;  

(二)使用物業專有部分的權利和義務;  

(三)維護物業管理區域公共秩序的權利和義務;  

(四)分擔物業管理區域各類費用的方式;  

(五)違反臨時管理規約應當承擔的責任。  

臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。  

臨時管理規約的效力至業主大會通過的管理規約生效時終止。  

第四十九條現售商品房出售之日三十日前,預售商品房取得《商品房預售許可證》前,住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式完成物業服務企業選聘;投標人少于三個或者住宅規模不超過三萬平方米的,經區縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會批準,可以采用協議方式選聘物業服務企業。  

建設單位應當自選定物業服務企業之日起三十日內與物業服務企業簽訂前期物業服務合同。

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